很多巴氏价投不买地产股，特别是我经常关注的一些朋友也不看好地产。虽然他们都有值得我学习的投资理念、知识，但不得不说在过去十年里，不看好地产的投资人都难言成功。因为很少有比贷款买房子回报率更高的投资机会了。通常朋友来问我，该买什么股票？我都会劝他先贷款买套房，如果再有闲钱的话才投股票。
下面这个吐槽不来讨论房价，来说说地产股。很多巴氏价投不买地产股的原因是质疑中国楼市到底有没有那么大的需求？这个我能理解他们，房子不是快消品，需求到底有多少确实不好直接观察。还有的质疑地产公司的现金流不好，地价越来越高，赚的钱剩不下，都得用来拿地。而且地产公司的杠杠又高，房价一直涨还好，如果哪天楼市崩盘了，之前赚的钱岂不是要全吐回去了？这些质疑者还拿巴菲特不买地产股来证明他们的观点。
我觉得自己并不是一个封闭的人，当别人的观点与自己相反时，我也会认真思考一下别人的观点。哪怕是别人的质疑是多余的，但至少也可以给自己提个醒。下面我就来说一下我的思考结果。
地产业在中美两国都是支柱性产业，都有着巨大的需求。美国的巨大楼市需求来自于人口的不断增长。美国的人口增长有新移民的贡献，同时美国的出生率也不低。中国人的人口也在不断增长，同时我们还有着另一个巨大需求---城市化浪潮。中国的城市化浪潮目前仍处于进行时，至少未来十年需求依然巨大。
还有人说老爷子觉得地产公司赚的不是现金，是房子和地，担心楼市会崩盘，所以不投地产股。我看到这个言论的第一反应就是，老爷子如果是因为担心楼市会崩盘而不投地产股，那他投两房是什么鬼？我不是掩耳盗铃安抚自己说楼市不可能崩盘，而是觉得因为担心几十年、上百年一遇的楼市崩盘而放弃一个好的投资机会，那就什么都不用干了。
那巴菲特为什么不投地产股呢？我认为的原因是美国的地产公司不怎么赚钱，专业点讲叫净资产收益率太低了。地产产品很难实现差异化，所以利润率很低。开发商的净利润率一般在10%左右，而且开发周期非常长。一个项目从拿地、到开工销售、最后竣工，一般得三到五年时间。三到五年时间赚10%，如果做项目的钱全部来自于股东出资的话，那这个投资回报率就太低了。中国这些主流房企为了提高净资产收益率的做法是加高杠杆，保守的房企5倍左右杠杆，激进的房企10-20倍杠杆。然而美国的房企就没办法加高杠杆了，不是钱借不到，是没那么多地给它拿。
因为美国的地都是私有的，地就是钱，所以说从事地产行业的资本相对于需求也同样巨大，在这种情况下土地很难被少数房企以高杠杆的形式囤积起来。转过来看中国，土地都是国有的，盖房子得先有钱拿地。一块地少说几个亿，贵的要上百亿，中国改革开放从无到有才40年，地能拿得起的是绝对的少数。国家又各种限制资本流入地产行业，最终导致少数有融资能力的房企地是想拿多少就拿多少。所以归根结底，在中国被投入到地产行业的股东资本是远小于巨大需求的，这是中国地产行业暴利的根本原因，但美国就不行。
我觉得看一个行业首先要看供需，其次看竞争格局。中美两国对房子都有着巨大的需求，但国情不同导致两国地产业的竞争格局不同。美国地产业的竞争格局不好，这才是巴菲特不投地产股的主因。那中国的地产行业竞争格局这么好，你还纠结什么呢？
