总的来看，地产行业的需求没有结束。根据统计局数据，1998年至2018年，大约累计商品房销售面积不到170亿平米。按100平米/套，相当于1.7亿套房子。假设每个家庭3人，可供5.1亿人居住。长期看，中国城镇人口应该达到10亿，相当于300亿平米的需求。按15亿平米/年的销售面积，房地产行业至少还有10年的空间。
目前各种数据估算的中国房地产市值，把小产权房、城中村等等都按商品房的价格计算在一起，这大概相当于把中国所有的公司按腾讯的估值来计算中国股市的总市值，这是没有道理的。同理，计算空置率和居民人均居住面积的时候，也没有考虑不同房产之间的差异。城中村和江景豪宅确实都可以满足居住需求，但不能阻碍收入增长后，城中村的居民更换商品房，在城中村有房子住，不代表没有购房需求。
潜在的需求是最重要的，其次才是购买力。购买力是由经济发展和通货膨胀水平决定的，如果这两者长期不行，房地产市场确实会不行，但同样股票市场也会不行。
十年之后，房地产市场也不会归零。日本目前还保持了年90万套的房子销售，对应中国的更新需求大致是900万套，100平米/套，对应9亿平米，如果考虑到通货膨胀，房地产行业未来也将维持10万亿量级的市场规模。即使只有5%的净利润率，这个行业也可以有5000亿的均衡利润。这个市场比白酒、医药、家电都大得多，但龙头公司的市值却没有得到相应的体现。
房价除了很多人痛恨的政府调控的问题，更重要的是供需结构。2014-2016年是中国房地产市场少有的新开工面积小于销售面积的时期。供需不平衡状况下，价格一触即发。资金是聪明的，永远在供需结构最好的产品中实现自己的盈利。可做对比的是，2010-2011年这段时间货币的增长带来了“大蒜、生姜、棉花”等农产品价格的大涨，而2015到2016年却没有这种现象。
很多人将消费的低迷等等各种原因归咎于房地产，不一定正确。很多看似相关的关系并不一定是因果关系。比如这期间P2P对几十万亿财富的消灭有没有影响消费？对地方债务的控制，有没有间接影响消费？
房地产行业也在快速分化。大公司相比小公司的产品力在增强，可以获得品牌溢价的空间也越来越大。还有最重要的资金成本。低资金成本+适当的品牌溢价，完全可以让大公司保持在5%-7%的利润率的同时，让小公司不赚钱甚至亏钱。
2019年房地产行业可能会放松，但放松的时点和程度不确定。一旦全面放松，高杠杆的企业弹性会更大，但很多高杠杆的企业未必能熬到那个时点。所以万科和保利能有溢价，因为这两家公司能保证财务安全的同时，还能跟上行业的发展节奏。这个时点对很多房地产公司需要做一个重要的抉择：杠杆过高可能熬不到黎明；杠杆过低可能掉入价值陷阱。
房地产是非标准化的产品，这可能会使房地产公司面临一定的规模瓶颈。过去两年增长快的公司，再线性外推未来几年的增长可能是错的。当然市场也比较有效，因为高杠杆等各种原因，并未给这些高增长的公司过高的估值。中期来看，万科、恒大、碧桂园保持500亿左右的净利润可能性比较大，保利保持300亿净利润应该问题不大。这些公司净利润能否再上一个台阶，需要进一步观察。但即使只有这样的稳态利润，目前的市值依然低估。
至于风险，关于未来我们无法判断。只是如果万科、保利出现大的问题，那代表中国房地产行业基本崩溃，中国的GDP至少要被干掉1/4，那个时候，几乎没有公司能不受牵连。当然，其他地产公司未必有这种连锁反应能力。
