近十年股票和房子市场行情对比

2019-02-1613:39:54 发表评论 97 views

近年Facebook兴玩“十年挑战”,这10年来房价升到癫,金融海啸之后,投资物业远远跑赢投资股票,看来已是个共识吧。不如来个股票与房子的十年挑战,对比一下结果如何,大约计算出一个感觉。

先看股票,用代表恒指的盈富基金(02800)方便计算。2009年盈富基金约12.5元,到2019年升至约28元,其间不断派股息,10年来共收到股息7.45元。计及股息,总回报约为2.8倍,年回报约11厘。到投资物业(私人住宅市场),用中原城市指数(CCI)作计算。2009年CCI约60点,2019年升至约170点。回报同样约2.8倍,年回报约11厘。

当然,若股票和房子都是投资项目,计算物业回报时应加入租金回报。到政府差饷物业估价署网页上看资料,用A至E类物业租金回报率计出平均值。2009年平均租金回报率约3.22厘,2017年约2.4厘(还未有2018年数字)。因此随房价上升,租金回报率一路下跌,为方便计算,这10年来就取个平均值,约为2.8厘。由于租金收入未必完整,需要扣掉成本,如经纪佣、空租期、维修、差饷、管理费等,业主亦有机会视乎个人收入而被纳税,所以计2厘。加上租金回报,10年来投资物业年回报约为13厘。结论是这10年来投资物业跑赢,但股票只跑输个马鼻。

有人或会质疑,买砖头优胜之处是可以运用杠杆,上面的比较并没有考虑这点。其实这是财务操作考虑,若计入其中,会把事情更加复杂化。

第一、现时政府针对楼市出了很多「辣招」,砖头的杠杆比例都被压下去,效果不再明显。

第二、砖头有杠杆,低息的,其实股票也有,没有私银户口也可以用盈透证券,利息可能比砖头所借到的还要低。

第三、按揭所用的杠杆,利息与年期及业主的个人供款能力有关,把业主的个人赚钱能力计入其中,令比较有所偏差。

第四、若考虑更多财务操作,股票于持股期间可不断以股代息,或以股息再投资,甚至以月供来制造出平均成本法,可以进一步推高回报率。由于砖头金额大,普通打工仔只能买入一间物业作投资,期间收租都不能再加码,只能把按揭还掉,或找其他金额需求较少的投资配合。

第五、同样因为「辣招」因素,物业投资买卖不灵活,当遇跌市,相对高的买卖成本令投资者动弹不得。因此以实质投资回报计算,这更公平反映事实。或会有人质疑,比较时所取的10年前数字正值金融海啸,股票相对低位,若于2007年32000点时买入,结果可能是投资股票至今12年来得出负回报。

然而,股票和房子都从金融海啸后开始起步。若问笔者为何不拿2007年高位来计算,笔者同样没有拿2018年股市高位33000点来计算,也没有拿1997年CCI100点来计算(这会计出整体物业回报于过去22年来只升八成)。若选择性地拿腾讯(00700)、平保(02318),甚至美国NASDAQ指数或FAANG来比,结果不会「输个马鼻」吧。上网按个键,世界各地的股票都买到,其实比投资物业弹性大得多。

这篇文章不是撑股票,而是借"十年挑战"分析数据,认识不同投资工具的威力。选择熟悉的,有好机会的投资,或者双轨并行亦可,两者没有相互抵触,条条大路通罗马。

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