灰犀牛是继黑天鹅之后另一个热门词汇，来自畅销书《灰犀牛》。那些高概率，影响巨大的危机是怎么发生的？而为什么在这些明显的危机中，人们为什么不能及早逃脱，为什么不能及早制止危机的发生呢？比如2008年的美国次贷危机，1990年日本房地产金融危机，房价一年跌六成，1997年香港房地产危机，房价也是一年跌了六成。
1929年全球金融危机导致的极其严重的后果，为什么没有警醒社会大众，监管机构，反而反复发生危机？灰犀牛，你知道他很凶，很厉害，你一步步逼近他的时候，他非常温顺，安静吃草，你觉得灰犀牛根本就不是风险，一步步逼近，最后灰犀牛终于冲过来。
回到现在的中国，说起房地产危机，可能是个伪命题，看看2000年，2008年，2014年这几次中国房地产的低潮期，当时都有无数的专家出来说房价过高，都有政府的调控政策，可事实证明，低潮都很快过去，不超过一年。每个敢于在低潮期勇敢买房的人，都是人生的赢家。敢于在低潮期冒险扩张的房地产企业都是最成功的房地产企业。许家印，号称许大胆。融创，号称什么资产都敢买，这两家都成为了中国前十大的房地产企业。
最近的案例，深圳2020年疫情来临的时候，房价下跌了几个月之后瞬间反转，2020年的二手房成交价全年涨了50%。新房开盘，要800万现金才能抽签。期望房价大跌的人再次失算。
2021年有什么不同呢？去年有不少房地产企业暴雷，暴雷规模高达万亿，出现危机的早期征兆，目前，政府显著加强各种管控，放松房地产的调控政策，各种限购政策放开，房贷利率降低，房地产三月份数据明显好于二月份，股市房地产板块也顺势迎来一波强劲反弹。万科地位反弹40%。港股的绿城中国，碧桂园从最低位反弹90%，各大证券公司的最新研究房地产研究报告全面看好：中信建投-房地产行业深度报告-似曾相识燕归来：全面看多地产板块。 国联证券-房地产专题报告：房地产，不止是稳增长。国企房地产板块，优质房地产股票被大量推荐看好。
投资者们应该怎样看待目前的房地产市场？一个理性的投资者要敬畏市场，敬畏未来，永远不要以为自己可以准确预计未来，肥猪天天过着吃饱睡，睡饱吃的幸福生活，每一天都重复证明了幸福的永远，可最后却上了千家万户的餐桌。面对未来，房价过去永远涨就代表未来永远涨吗？绝对不是，我们还是要全面分析房地产市场的方方面面，看看房地产的各种历史，理性分析房地产的未来。
现在的中国房价过高是普遍的认识，国际上关于房价的合理水平有很多标准，比如房价收入比，房价除以人均年收入；比如租金收益率，每平方的年租金除以每平方的售价；这些指标在2010年就已经超过合理水平。2010年国家自然科学基金项目号码7044001，由丁烈云团队做了对中国房地产泡沫的深入研究，研究成果成书《房地产泡沫的监测预警与市场调控》。非常专业的研究报告，我看完之后的感觉是，2010年房地产的泡沫已经相当严重。当年很多专业研究也有相同结论。有的直接把中国的2010年比照日本的1980年。
现实的发展是，中国经济高速发展，房地产以超过GDP的速度发展，房价比GDP涨的更快，理论上来说，房价泡沫更严重了。为什么泡沫可以持续这么久？要说清楚这个问题，不得不回到社会科学的研究，理论，实际应用的现实情况。
社会科学是不精确的科学，是一种大概率的科学。比如商品价格与需求成反比，商品价格越高，需求越少。绝大多数情况是对的，但对某些奢侈品，对投资品，对房地产炒作来说，价格和需求是成正比的。房价越高，买房的需求约高。在泡沫理论研究方面，过度的泡沫是一定会破灭的，而泡沫持续的时间往往会超越的人的估计。这个理论和霍华德马克斯的周期理论不谋而合。
就像炒股票一样，乐视，暴风影音都曾经涨了十倍，持续几年，虽然最终泡沫破灭，但持续时间远超想象。康美药业，十年前就有专业杂志刊文质疑造假，可造假泡沫持续了十年之久。
目前房地产价格明显过高，明显极度泡沫，所以我们也许无法预测这个泡沫什么时候破灭，但应该预测泡沫肯定会破灭，也许是以急速的形式，也许是以时间换空间，以长时间的缓慢下滑来破灭。
具体到房地产行业的公司，恒大，融创是过去最激进的先锋，负债率可以到80%以上，就和炒股票加杠杆一样，大量借钱买股票，股票升了，可以赚很多很多，股票跌了，可以马上输光本钱。过去几年高速发展的企业到了还债的时候了。这些公司的股票碰也别碰。过去房地产底部的时候，有胆子大的投资者，以两折的价格购买出事房企如绿城，佳兆业的债券，最后赚了四倍五倍，现在如果还继续这个路子，继续购买现在三折的债券，迟早有一天连本带利赔光的。
国企，万科等房地产公司是不是会从危机中得益呢？我看未必，危机的显著表现就是房价大幅下跌，中国人均住房面积已经超过40平方，中国人不缺房子。未来的房企，面临的竞争对手并不是同行，而是巨量的二手房。就算只剩下一家企业，也只能按市场价卖房，考虑到这几年的地价快速上升，考虑到各大国企都有巨量土地储备，考虑到房地产的长开放周期，未来国企的净资产收益率将会快速下降，甚至低于社会的平均净资产收益率，所以目前的国企房地产企业的价格不能以过去几年的利润来估计。如果危机来临，所有房地产开发企业都会严重受损。
如果再具体分析一下市场，监测危机的最核心的变量在于新楼，二手楼的成交量，成交价。如果能够稳步回升，所有的危机都不是问题。而目前的情况看，大跌之后盘整，如果不能在二季度，三季度明显好转，后果会很严重。
利好的因素是中国的整体调控能力非常强，能够制止危机的链条反应。利空的因素是房价实在太高了，深圳的房价跌一半也是拿工资的人们无法承担的。
利好的因素是房贷利率降低，各项限购措施放开。利空的因素是疫情影响，中国经济增速放缓，新增的购买力明显减少。
利好的因素是各大地方政府的收入很大部分来自于土地拍卖收入，政府会严格控制土地的供应，控制房价的跌幅。利空因素是，房价已经超过社会的承担水平，保障房，经济适用房等等都是国家政策，新开工保障房数目将大幅增加，减少商品房需求。中国人口已经步入下降拐点，住房需求也将面临拐点。
我的判断，房价其实也是受价值规律影响的，房子的建筑成本就是3000元一平方，全国基本一致。房价的其他部分包括土地财政收入，房地产企业利润，各项贷款成本，等等等等。保障房的成本就是3000元一平方。现在一线城市高达10万一平方的价格，需要很高的支撑成本。下跌的可能远远大于上升的可能。我无法预测今年，明年的房价，但很有信心，未来的长期房价必然回归正常水平。
中国人均住房面积已经到达40平方，跻身全世界最高水平。和美国基本接近。假如房价继续以GDP的速度上涨，等于社会财富全部变成资本收入，劳动收入分配将占越来越少的比例，这明显也是无法持续的，也不符合共同富裕的社会主义核心价值观。
我投资股市三十年，研究价值投资理论，研究各行各业三十年。最大的体会就是，股市未来是不确定的，各行各业包括房地产未来也是不确定的，我们研究的目的并不是找出确定的未来，而是找出未来各种可能的大致概率，各种可能的大致赔率（具体的收益损失会是多少？）。根据胜率，赔率，反差来决定我们的投资。
房地产企业如果能够熬过今年，明年，利润的恢复情况也不会太好，房地产企业的利润取决于房价的涨幅，房价不涨，房地产企业的利润是必然下滑的，股价可能持平最多小幅上涨。如果熬不过今年，明年，损失将非常惨重，高杠杆企业赌错方向的结果肯定是输光。
目前来看，悲观情景发生的概率是更大的，损失也是更大的，所以无论未来的结果如何，目前购买持有房地产企业股票的决定都是不明智的！如果理解决策过程远比决策结果重要的人，一定会非常理解这一点。。
不要碰房地产股票，当然也不要做空房地产股票，提高警惕，大海航行不是谁更能在台风中灵活躲避，坚强对抗的人活的久，能够尽早识别风险，躲避风险的人才是真正的赢家。
