现在上证指数虽然刚上3000点，但很多权重股的估值并不低，贵州茅台的市盈率（TTM）已经接近18年年初，处于过去10年里的高位区。想想如果后面真有所谓的大牛市，茅台的估值能到多少？
五粮液的估值和茅台相仿，在家电业整体低迷的背景下，格力电器和美的集团的估值也基本体现了自己的业绩。格力是过去8年的次高位，美的则是过去5年的次高位，它们近期的最高位都是在2018年年初，那之后开启了历史第二大熊市。茅、五、格、美，他们的市盈率（TTM）全部都高于2015年6月，那个月上证指数的最高点是5178点！
深市的三大权重股估值都已经不在低位，传说中的牛市要靠谁拉起来呢？权重板块里，现在明显还处于估值低位的只有银行和地产。昨天分析了银行股的估值，今天聊一聊地产股吧。
房地产的第一个景气周期，从98年货币化分房开始算，到2004年为止，这是全面鼓励发展房地产行业的时期；
第二个景气周期是从2005年到2008年，这是调控逐步升级的时期，万科借此取代中海成为龙头老大，并牢牢地稳固了自己的地位；
第三个景气周期时间很短却意义深远，就是2009年，全面放开各种限制，号召买房就是爱国，从那之后房地产就开始妖魔化了；
第四个景气周期从2010年持续到2015年，直接上行政手段，如同当年鲧在治水，积蓄的房价从2016年开始全国性泛滥，一发不可收拾；
第五个景气周期从2016年到现在，房价全面补回之前几年的涨幅，并形成惯性上涨，如果用波浪理论来形容，当下房地产正处在5浪后期；
和家电、白酒等行业相似，地产现在没有行业机会，只有企业机会，以后的估值会越来越银行化，做地产股需要一颗大心脏。
做地产股的人，喜欢用前几年的销售来推算当前及未来的业绩，其实现在能算出来的只是2、3年前所售货值结算到现在的收入，但在地价上扬、限价普遍的大背景下，地产公司的利润率早已发生变化（随着开发商手里低价土地的去化，利润率会越来越低），以此为依据来推算地产股的未来估值，无异于“刻舟求剑”。
更何况，地产的报表都是精心修饰过的，很多企业的实际情况可以参考那些关了美颜的主播们。当年融创收购佳兆业的时候，竟然审计出来200多亿隐藏的负债（比当时佳兆业的市值还高出一倍多），由此可见一斑。选股要看企业的长期品行，短期数据的真假很难分得清的，看着这种数据重仓甚至满仓满融去做地产股，你就是赌神[很赞]
还有一种观点，说是即便地产公司不再买地了，仅靠现在的结利，未来几年的利润也比当前的市值高。这其实更没有意义，企业不清算，再高的股息，能分到投资人手里的钱有多少？现在看起来很高的利润，分摊到几年还能剩多少？
作为一个有23年经验的前地产从业者，从投资的角度，我不看好地产这个行业，但其中的好企业还是有阶段性机会的，毕竟其他行业现在也普遍不太景气，大部分还不如地产。但即便是被看好的地产企业，其未来的长期估值也很难再回到十年前那种状态了，毕竟在政策性住房为主导的“长效机制”作用下，没人知道十年之后还有多少商品房用地可以卖给开发商（深圳的土地规划中，未来只有40%的地是用于商品房开发的）。
重仓地产股的人，有几个会拿着手里的地产股十年都不卖？偷把鸡就走的散户都明白的事，大资金看不清楚吗？有一个和“刻舟求剑”一样著名的成语，叫做“掩耳盗铃”。
