目前市场对于地产的估值，大概是整个A股市场相对最低的几个板块，原因我总结一下，大概有两个，一个是在经过近20年的高速发展后，在ZF房住不炒的表态下，大众对于房地产企业的发展预期比较悲观。另一个重要的原因是，地产和银行板块类似，大家的认知都属于高杠杆企业，对于高杠杆的企业，出于风险厌恶的心理，总是有一种恐慌式的担忧。
所以，大家对于高杠杆的行业，PE和PB的估值都不高，以今天(2019年11月25日)的股价来计算，国有三大行(工行，建行，农行)的PB都已经破净，PE在6-8倍徘徊，万科的PB和静态PE分别为1.92和9.59，新城控股的PB和静态PE2.46和6.88，相反的是，市场对于低负债的企业，市场的PE和PB估值都是非常高的，贵州茅台的PB和PE分别为11.86和42，恒瑞制药的PB和PE分别为16.82和95.86。由此，似乎可以得出结论，低杠杆企业的经营是安全的，高股价是合理的，高杠杆企业的公司的低估值也是合理的，甚至觉得这些公司的股价充满了莫名的风险，什么时候都应该谨慎买入。
很多直观的理念，契合大众心理，容易被人接受，但不一定经得起深究。
买股票就是买企业，买入公司对应的股权，这个股票价格不仅包含了企业的经营杠杆，还包括了买入时候的价格杠杆。
所谓经营杠杆，是指通过负债的形式，将每一块钱净资产放大成N块钱经营资产，这个N就是经营杠杆倍数。所谓价格杠杆，是指我们买入股票的时候，支付的并不是这家企业的净资产价格或者当前净利润的价格，还包含了对未来预期的溢价，一个估值倍数，不管是PE也好PB也好，这都是一种价格杠杆。价格的杠杆就是投资者支付的价格和公司净资产(或者净利润)之间的倍数。投资的过程可以分解为“企业净资产--(经营杠杆)--净利润--(价格杠杆)--股价”这样一个流程。
比如万科，2018年年报，净资产在2356亿左右，总资产1.53万亿，那么对应的经营杠杆大约是6.5倍。现在万科市值在3200亿附近，以PB来计算对应的价格杠杆就是3200/2356=1.3倍。从股票投资的回报上，综合价格杠杆和经营杠杆，以净资产来看，万科6.5倍的经营杠杆，叠加1.3倍的价格杠杆，简单理解为经营行为对二级市场股东的杠杆是8.45倍
比如恒瑞制药，2018年年报，净资产200亿，总资产223亿，负债很少，对应的经营杠杆只有1.1倍，现在恒瑞制药的市值在3900亿附近，以PB来计算对应的价格杠杆就是17倍，从股票投资的回报上，综合价格杠杆和经营杠杆，以净资产来看，恒瑞制药1.1倍的经营杠杆，叠加17倍的价格杠杆，简单理解为经营行为对二级市场股东的杠杆是18.7倍。恒瑞制药的总杠杆差不多是万科的两倍，如果以PE来衡量，万科是9.59倍，恒瑞制药是96倍，以PE计算的价格杠杆和总杠杆差距更大。究竟哪个风险更大？
此外，经营杠杆和价格杠杆本身，哪个风险更高呢，以万科，银行等高杠杆经营的企业，经营杠杆是企业管理层控制的，有专业的业务团队，相对完善的风控机制来控制他的风险。而价格杠杆是二级市场投资者交易出来的。二级市场向来是一群乌合之众。这个价格杠杆的风险是否真的有想的那么小？乌合之众控制价格杠杆的能力能超过万科招行管理层控制经营杠杆的能力？
很多投资者会以某些高杠杆企业经营失败的案例(雷曼兄弟，早期的顺驰地产)，想证明高杠杆的风险性。这属于典型的选择性偏见，他们忽视了风险控制良好的国内外各大地产银行股价，以年线计算持续地走高。这充分证明了，如果有一个优秀的管理层来控制经营杠杆风险的话，实际经营的风险并没有那么大。
所以，问题来了，你愿意将你的杠杆风险权重交给经营杠杆风险还是价格杠杆风险？
