买股买龙头，一说到地产股，大家想到的都是万科恒大融创碧桂园等大型房企，对于新城控股这样一家刚刚进入前10不久的江苏地方房企，大家往往都缺少关注，新城控股本身也是一家比较低调的企业，要不是6月初董事长在上海出事，估计很多人包括我都没注意到有这么一家业绩非常优秀的上市公司。
通过查阅新城近5年的营业收入和净利润，新城控股的房产业绩是非常优秀的，营业收入从2013年的207亿增长到2018年的541亿，5年的复合增长率是21.16%，同时期其他各大型房企的复合增长率分别是万科17.06%,保利16.07%，恒大37.85%，融创32.25%，碧桂园43.30%，从营业收入上看，新城的表现是不太突出的。那我们来看一下净利润，新城的归母净利从2013年的11.7亿增长到2018年的104.9亿，5年的复合增长率是54.96%，同时期其他各大型房企的5年复合增长率分别是万科17.44%,保利11.96%，恒大24.28%，融创39.13%，碧桂园32.38%.傲视群雄，这就说明了什么呢，新城房产比其他房企干的活不多，但赚的钱比他们多，这从净利润率的表现就可以看出来。
我们来分析一下新城房产的商业模式，来看看这样的房产利润率可不可靠，是不是可以持续。
一般而言，影响房地产企业净利润的重要因素有融资成本，运营效率，还有最大的是土地价格。融资成本具有突出优势的是万科和保利，运营效率突出的是恒大和碧桂园，而从土地价格来看，低成本拿地的能力突出的是新城和万达(万达地产板块没有上市)。
房地产企业的拿地方式有三种，第一种是竞争最激烈的，通过土地公开招拍挂拿地，利润空间已极其有限，考验的是房企的财务成本和运营效率。第二种旧改、并购、一二级联动，和第三种直接与政府合作，作为重点招商项目引进，这两种方式避开了招拍挂，获得便宜的土地，前者的典型，是融创；后者的典型，新城。
新城最新的2019半年报，第29-31页记录了上半年拿地情况：通过吾悦广场(表格中“商业开发”)拿地1200万方，约为总拿地面积的一半，而它对应的楼面平均价只有1352元/平方，远低于2990元/平方的总体平均值。
一座典型的新城吾悦广场由吾悦广场商业和高层住宅组成，二者面积约为1:4，一定的住宅客群可以托底保障商业的人气热度，商业繁荣又强化了住宅的保值属性，二者互为成就。
从政府的角度(特别是二三线政府)，类似吾悦万达广场这样的项目，即可以作为形象工程提升片区的商业消费环境，又可以增加片区的税收、就业，甚至还能提升周边的土地价格，这样一个既有面子又有里子的项目，就不难理解有很多地方政府对新城万达这样的敞开怀抱，大片土地低价供应。
宝鸡吾悦广场，当地媒体报道称是“我市招商引资的重大项目”，“可提供各类就业岗位2000多个”。甚至有些地方还格外追捧，高度重视：徐州贾汪吾悦广场，政府官网发文说吾悦广场“将带来持续税收和3000多人的长期稳定就业”，区委区政府在签约后第一时间召开会议，要“竭尽全力提供最优惠的政策”。
其次，新城这样的商业模式，和海底捞，爱尔眼科，星巴克一样，是非常典型的“曲奇模式”，通过规模复制，保持了高效率的增长。
爱尔眼科通过在各地新建和收购眼科医院，净利润从2012年的1.8亿，增加到了2018年10.1亿，6年翻了5.6倍，股价从2012年11月9日的2.42元，到201919年11月9日的41.87元，由于市场给了额外的溢价，翻了整整17倍，实现了一个典型的戴维斯双击。
综上所述，从企业定性的角度来看，新城控股的商业模式具有一定的竞争力(拿地成本)和可持续性(吾悦广场开发的标准化和可复制性)，有着自己独特的商业护城河，是一家值得投资的企业，后续的文章，将从企业估值的角度来谈谈，现在的价格值不值得介入。
