2019年，香港恒生指数全年上涨9.07%，收益高于银行理财，但要说涨势最猛的还是物业管理股，全年上涨58.21%，远远跑赢大市，部分物业股股价更是较年初上涨一倍，也引发人们对物业管理这个之前颇为冷门的行业的高度关注。
为什么这个行业涨势如此“凶猛”？市场空间究竟有多大？龙头公司又在怎么扩张？
一、物业管理行业做什么？
物业管理是物业管理公司经业主委托，按照物业服务合同约定，对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行维修、养护、管理并维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等活动。
现有的物业管理业态分为两种，一种是住宅业态，以社区住宅为主，也是大家居住小区的物业，还有一种是非住宅业态，又分为商办物业和机构物业，其中，商办类物业主要包括商业综合体、写字楼等物业类型，机构类物业则是以政府办公楼、学校、机场以及图书馆等公建建筑为主的物业类型。当前阶段，大多物业管理公司以住宅业态为主，但非住宅业态的物业因其物业费高、增值服务多、利润高、收益稳定近年来受到不少物业管理公司青睐，各家纷纷杀入其中，希望分一杯羹，但因非住宅业态物业的特殊性，其竞争门槛也较高。
二、行业空间有多大？市场集中度多高？
事实上，不管是何种形态的物业，物业管理都是轻资本运营模式，拥有稳定且源源不断的现金流，一方面，物业管理企业大额重资产支出较少，其中，占比最大的支出为人工成本，企业不用垫付大额的资产支出；另一方面，物业费的收缴率和续约率维持高位，据中国指数研究院数据统计，2018年，百强企业物业服务费收缴率均值为93.75%，续约率均值为98.26%，连续四年维持高位，物业管理企业可以通过物业费获取稳定增长的现金流。
物业管理行业一边拥有充裕的现金流，另一边也在享受着物业管理面积高速增长的红利，据中国指数研究院数据统计，截至2018年末，全国物业管理行业管理面积达210.6亿平米，同比增长7.9%，2014-2018年复合增长率为6.4%，行业管理面积稳步提升。
虽然行业前景宽阔，但目前物业管理行业仍是一个高度分散的行业，2018年末全国物业管理企业超过数十万家，而截至2019年12月31日，港股及A股市场上市的物业管理公司仅有22家。龙头企业市占率较低，排名靠前的企业彩生活、碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务的市占率也仅为1.7%、1.0%、1.0%、0.9%。
随着政策、市场竞争及信息技术的变化，物业管理行业也将打破地域属性，行业的集中度逐年提升，市场份额不断向优质龙头企业集中，百强物业管理公司市场份额将快速提升。现阶段物业管理行业处于规模为导向，面积为王的发展期，各家物业管理公司纷纷圈地跑马，扩张面积，力争在下一场竞争中占据上风。
三、物业管理行业有哪些扩张模式？
一般而言，现有物业公司管理面积的扩张主要通过借助地产关联方资源、市场化拓展和对存量项目收并购三种方式。
其中，第一种方式是借助地产关联方资源，实现在管面积规模增长。港股上市物业管理企业中，此种模式的典型代表有碧桂园服务、新城悦、中海物业等公司，关联地产开发商分别是碧桂园、新城控股、中海地产，他们的管理面积中有超过70%来自各自的关联地产开发企业，通过借助关联方地产商的项目优势，实现自身在管规模的扩张。但需要注意的是，该种模式高度依赖关联地产开发商，但随着地产行业进入白银时代的深水区，增量市场的消失，物业管理公司借助该种模式扩张在管面积将会面临瓶颈。
第二种方式市场化拓展是物业管理企业利用自身品牌优势进行第三方新项目拓展，该方式成本最低，收益最高。港股主要上市的物业管理企业中，在管面积主要来源于利用品牌优势进行第三方新项目的典型代表是绿城服务。截至2019年末，绿城服务的在管面积已达1.84亿平方米，公司已基本摆脱了对关联地产开发商绿城中国的依赖。
第三种方式收并购方式则是物业管理公司直接收并购存量项目，推动管理面积快速扩张，提高市占率。资金来源通常有两部分，一部分是上市物业管理企业的IPO及配股募资资金，一部分是现有物业管理业务获取的充足现金流。一方面行业目前高度分散，另一方面龙头物管企业手握充沛现金流，促使近年来行业并购事件频发，行业整合速度加快。
据上市公司公告显示，碧桂园服务、雅生活、佳兆业物业、绿城服务等上市物业管理公司的IPO及配股募资资金中收并购用途占比均高于60%。
四、行业收并购趋势如何？
通过对存量项目的收并购，物业管理企业能够短时间内迅速实现规模快速增长，据wind及中指研究院数据统计，2019年房企物业收并购标的交易宗数占比高达18.5%，年内共发生22起主板上市物业管理企业并购案，总金额超44亿元。
其中，最大的并购案例当属雅生活服务收购中民物业和新中民物业各60%的股权，总代价超20亿元。被收购方中民物业是国内较为优质的物业公司，在管面积达2亿平方米左右，在上海、江苏、广东、重庆、山东等一线城市及发达地区拥有较高的市场占有率，此次收购完成后，雅生活管理面积将超过5亿平方米，成为规模最大的物业管理公司之一，同时实现全国区域布局，对之后抢占各区域市场有先发优势。
紧随其后的是2019年上半年永升生活服务以4.6亿收购青岛雅园55%股权。青岛雅园为著名商业地产开发商青岛新地集团下属物业管理公司，先后设立苏州、南京、南昌、沈阳及上海分公司，致力于中心城市高端商业综合体的物业管理服务、物业资产服务，业态主要涵盖甲级写字楼、高档公寓、商业、星级酒店等。通过此次并购，永升生活服务获得了位于上海、南京、沈阳、青岛等城市核心地段超过180万平方米的优质服务项目。
同样，碧桂园服务以近3.8亿收购港联不动产，也是2019年行业令人瞩目的收购案例，据了解，港联不动产是在2019中国物业服务百强企中位居十七，布局超60个重点城市，服务超过300座涵盖中高端住宅、写字楼、商业综合体、公建、产业园等各类不动产，服务逾100万业主，此次收购真可谓是强强联合。除了这笔收购以外，碧桂园服务在2019年还收购了上海联源、嘉凯城物业等6家公司，加上港联不动产，2019年碧桂园服务通过收购存量项目，增加了4000万平米的合同管理面积。
得益于大手笔的收并购，2019年碧桂园服务、雅生活以及永升生活服务均取得了不俗的业绩，报告期内，碧桂园服务实现营收96.45亿元，同比增长106.3%，实现归母净利润16.7亿元，同比增长81%。雅生活实现收入51.27亿元，同比增长51.8%；归母净利润为12.31亿元，同比增加53.7%。永升生活服务实现收入18.78亿元，同比增长74.5%；净利润2.49亿元，同比增长148.5%。
收并购模式的扩张更多依赖资金，短期内虽然能够迅速扩大规模，但需要警惕过高的溢价支付以及收并购项目未能成功融合导致支出增加且收益下降，例如，2019年雅生活毛利率从38.2%下降至36.7%，近三年出现首次下降；碧桂园服务的毛利率为31.6%，较2018年下降6.1个百分点。
同样，在上市后依靠收并购迅速扩张的彩生活这两年也认为收并购之路越来越难走，越来越贵，以后彩生活将走平台的道路，减少对收并购的依赖。
但是随着物管的大时代到来，头部企业预计还会继续通过收并购扩张。需要注意的是，物管行业的收并购日趋复杂，单纯的收并购扩张面积已不能满足企业需求，还需要综合考虑更多因素，实现在管面积增长的同时，更多寻求一些在业态、布局区域上形成互补，从而实现质的增长。
