被低估的地产股能拉动一个新牛市吗

2019-09-1009:06:37 发表评论 70 views

现在上证指数虽然刚上3000点,但很多权重股的估值并不低,贵州茅台的市盈率(TTM)已经接近18年年初,处于过去10年里的高位区。想想如果后面真有所谓的大牛市,茅台的估值能到多少?

五粮液的估值和茅台相仿,在家电业整体低迷的背景下,格力电器和美的集团的估值也基本体现了自己的业绩。格力是过去8年的次高位,美的则是过去5年的次高位,它们近期的最高位都是在2018年年初,那之后开启了历史第二大熊市。茅、五、格、美,他们的市盈率(TTM)全部都高于2015年6月,那个月上证指数的最高点是5178点!

深市的三大权重股估值都已经不在低位,传说中的牛市要靠谁拉起来呢?权重板块里,现在明显还处于估值低位的只有银行和地产。昨天分析了银行股的估值,今天聊一聊地产股吧。

房地产的第一个景气周期,从98年货币化分房开始算,到2004年为止,这是全面鼓励发展房地产行业的时期;

第二个景气周期是从2005年到2008年,这是调控逐步升级的时期,万科借此取代中海成为龙头老大,并牢牢地稳固了自己的地位;

第三个景气周期时间很短却意义深远,就是2009年,全面放开各种限制,号召买房就是爱国,从那之后房地产就开始妖魔化了;

第四个景气周期从2010年持续到2015年,直接上行政手段,如同当年鲧在治水,积蓄的房价从2016年开始全国性泛滥,一发不可收拾;

第五个景气周期从2016年到现在,房价全面补回之前几年的涨幅,并形成惯性上涨,如果用波浪理论来形容,当下房地产正处在5浪后期;

和家电、白酒等行业相似,地产现在没有行业机会,只有企业机会,以后的估值会越来越银行化,做地产股需要一颗大心脏。

做地产股的人,喜欢用前几年的销售来推算当前及未来的业绩,其实现在能算出来的只是2、3年前所售货值结算到现在的收入,但在地价上扬、限价普遍的大背景下,地产公司的利润率早已发生变化(随着开发商手里低价土地的去化,利润率会越来越低),以此为依据来推算地产股的未来估值,无异于“刻舟求剑”。

更何况,地产的报表都是精心修饰过的,很多企业的实际情况可以参考那些关了美颜的主播们。当年融创收购佳兆业的时候,竟然审计出来200多亿隐藏的负债(比当时佳兆业的市值还高出一倍多),由此可见一斑。选股要看企业的长期品行,短期数据的真假很难分得清的,看着这种数据重仓甚至满仓满融去做地产股,你就是赌神[很赞]

还有一种观点,说是即便地产公司不再买地了,仅靠现在的结利,未来几年的利润也比当前的市值高。这其实更没有意义,企业不清算,再高的股息,能分到投资人手里的钱有多少?现在看起来很高的利润,分摊到几年还能剩多少?

作为一个有23年经验的前地产从业者,从投资的角度,我不看好地产这个行业,但其中的好企业还是有阶段性机会的,毕竟其他行业现在也普遍不太景气,大部分还不如地产。但即便是被看好的地产企业,其未来的长期估值也很难再回到十年前那种状态了,毕竟在政策性住房为主导的“长效机制”作用下,没人知道十年之后还有多少商品房用地可以卖给开发商(深圳的土地规划中,未来只有40%的地是用于商品房开发的)。

重仓地产股的人,有几个会拿着手里的地产股十年都不卖?偷把鸡就走的散户都明白的事,大资金看不清楚吗?有一个和“刻舟求剑”一样著名的成语,叫做“掩耳盗铃”。

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