激进的说万科猥琐，稳重的说万科踏实。
1、先说不好的，万科年报出来之后，五大房企年报就都出来了，基本都不太好，这方面看资本市场短期还是很有效的，去年都已经看空房地产。现在来看，受2017年高地价的影响，以及最近两年调控的影响，这个是普遍现象，万科也不例外，最明显的就是净资产收益率降低2.2%至18.5%。
2、业绩6.8%增速，略低于预期，说计提也好，说保守也好，这是万科一贯的风格，每年都是如此，扣除风格之后，业绩增速低是事实。
3、分红恢复到35%的分红率，符合管理层去年说的因为疫情原因，暂时调低分红，保留现金，面对困难，恢复了，说明管理层依然是踏实可靠为股东长期着想的管理层。这也是我长期喜欢万科保守而且务实风格的原因，跟我的投资风格一致。
让我来经营公司，去年那种情况下，我也会尽量保留更多的资金来应对一些未知的情况，毕竟当时谁也看不清疫情什么时候结束。
4、净负债率降至18.09%，有息负债2585.3亿，持有货币资金1952.3亿元，很多人一直诟病的房地产高负债运行，对万科来说似乎不是如此，这方面来看，更像是一个低负债的消费类公司。
5、经营现金流净额531.9亿，茅台的现金流净额是516亿。
6、利息资本化，利息支出158.4亿，资本化80.6亿，万科的利息资本化一直都是比较保守的，这也是一贯稳健风格，不去诟病。
7、物业，物业营收154亿，增长21.51%，管理面积5.66亿平方米，第一名。
8、物流地产、商业地产等项目稳步推进，目前还没有成规模，正如万科说的，万科在不断寻找下一个空间跟房地产相当的产业，再造一个万科，没有达到跟房地产产业体量相当的时候不用过多考虑。
9、储备，合同负债6847亿，存货金额10020亿，万科一向都是以销定产，妥妥的房地产中的加工制造业。
估值
我一直觉得万科是房地产的异类，按照简单的房地产估值是不对的，应该按照传统的制造业白马估值，但是市场长期估值如此，也不指望短期扭转，依然按照传统历史估值。
9、按照分红率来推算的，最近几年万科股价一直在分红率一直在3%-4%之间运行，极限2.5%，按照1.25来计算，今年运行正常区间31.25—41.7。
10、按照净资产估值，最近几年净资产运行区间在1.5-2之间，极限3，目前净资产19.32，股价区间28.98-38.64。
利好
万科内部大会提出，2021的目标是销售额7900亿，货币资金2000亿，利润500亿，如果真的能达到的话，今年增长能够恢复到20%，按照万科一贯的保守风格，说出来的目标大概率能够实现，如果如此，会不会是万科下一个十年的开启？
500亿利润按照35%分红率计算的话，175亿分红，对应万科市值4375亿-5833亿，当前市值3644亿市值，扣除两年分红320亿之后依然有32%-76%，平均54%的收益，只需要一年多点的时间，而我们所做的只是买入持有就行了。
总结
除了净利润增长略低于预期，其余的现金流，分红，货币资金，净资产负债率都超预期，万科已经不是传统的房地产企业，而是现金流风险管理能力超强现代企业。
投资犹如做企业，最忌讳就是寅吃卯粮，我喜欢万科未雨绸缪，踏踏实实做事情的风格。
