一、对价及付款。收购云南城投环球世纪和时代环球51%的股权，对价为152.7亿元。分期付款，首期10亿交易保证金，第一笔合同生效5个工作日内付70亿，第二笔合同生效日15个工作日内付20亿，第三笔合同生效日内一年付52.7亿。
从付款节奏上可以看到收并购的一大优势就是可以分期付款，提高资金利用效率，提高IRR。
二、利润分配。股权交割之后30个工作日内，融创将获得目标公司71.43亿的利润分配，其中股权部分分配36.43亿，利润来自于已售未结的利润。融创还有超额利润35亿元，这部分是融创作为项目公司操盘的一个额外收入，算是一个品牌输出收入。另外这部分利润分配对融创19年年报的利润不会有影响。
由上述我们可以看到融创这比收购实际对价相当于152.7-35亿品牌费=118亿。
三、对应货值。确权部分总建面为3072万方，其中可售面积为2772万方，自持部分为300万方，自持比例为10%。未售建面2390万方，对应2300亿货值。此外已经锁定未确权土储还有3587万方，对应货值为3800亿。
收购标的总建面6659万方，其中可售面积6305万方占比95%，总货值大概是6100亿。利润率的话这些土地都很便宜，保守估计在15%以上没问题。
此外我了解到实际上未确权的货值并不止3800亿，还有一部分是有可能拿到，而非一定能拿到的，这部分货值就没有算进来。这批锁定的货值以及邓鸿的人脉潜在的货值，总利润是近千亿的(融创权益比51%)。
总结：
整体来看，这次收购和当年收购万达有一些类似，都是文旅圈地，意在住宅。不同之处是万达前后花了500多亿收购过来获得7000多亿货值，其中自持部分比例是15%。而环球这个花118亿收购过来，包含了一笔品牌管理收入35亿(收购万达是支付给万达60多亿品牌费用)，获得6100亿货值，其中自持部分比例更低，只有5%。
环球用更小的资金代价撬动了接近万达文旅的货值，但是缺点也是有的，主要是这批项目的整体城市能级与位置要比万达文旅要低一些，均售价大概1万左右，项目利润率也要比万达的低，可售里面会有比较多的商业比例和旅游地产，去化无疑会比万达要难不少，优点就是只有300多万的自持面积(万达是900多万方)对应估计300多亿的资金沉淀。
