2017年初次买入新城控股，单纯公司经营和报表角度看，过去两三年新城无疑是十分优秀的。良好的地价房价比、优秀的管理层，狼性强悍的执行力、双轮驱动+快周转模式，然而就在公司飞速发展之时，一只很黑很黑的天鹅出现了，让人唏嘘，也让人疑惑，股价由45跌到今天的收盘的25.5元/股，面对不确定性，目前市场已经给出相对的价格补偿，至于是否足够那就见仁见智了。
个人持有新城，先说说个人的一些看法：
1，公告的有息负债大概是900亿，其中短期借款5.9亿，一年内到期的长期借款95.28亿，一年内到期的应付债券94.97亿，长期借款345亿，应付债券283亿；另外表外负债260亿。公司货币资金456亿。得益于公司负债结构期限比较合理，不拿地情况下个人估算每月大概回流60亿左右现金，外加出事后第一时间出售项目收回101亿现金。哪怕融资持续打不开局面，应付债务问题应该是问题不大。
2，已售未结2959亿平米、权益可售货值5800亿，一个只要交楼就能保障今明两年的业绩，另一个能保障明年6月份前不拿地销售依然能维持。个人认为要是明年6月后融资依然不能打开局面，那么新城的销售就会衔接不上了。
3，吾悦广场是个好东西。要是不认可这个观点，那么就没必要买新城的股票。分享吾悦广场里面的一些数据：2017年之前开业的11家吾悦广场2018年年平均租金9111万，同比2017年增长29%，2019年上半年平均租金5331万，同比增长23.72%；2017年开业的12家吾悦广场，2019年上半年平均租金3741万，同比增长20.67%；2018年开业的19家吾悦广场，2019年上半年平均租金3661万，培育期缩短or议价能力提升？大多看上去跟18年开业的也不逞相让。上半年已开业44家总建筑面积410万平米，可出租面积251万平米。目前在手119家，全部开业后估算总建筑面积大概1100万平米，可出租面积680万平米左右。
这里有必要再展开一下吾悦广场资金沉淀问题，扣除3家轻资产项目，统计了2017开业的9家吾悦广场总投资额是189亿，（包括南京鼓楼吾悦广场无住宅配套）房地产累计销售金额是226.4亿。扣除轻资产渭南，2018年开业的18家吾悦广场总投资额是365亿，（包括昆山无住宅配套）房地产累计销售金额448亿。2019年开业的吾悦广场截止中报总投资额是602亿，房地产累计销售金额是418亿...吾悦广场得以快速复制拓展的原因似乎上面数据能解析的大概。
4，公允价值变动问题，有人说这是虚增利润。但我却不这么认为的。一个是同行龙湖华润那些普遍也是这样处理，新城只是按惯例操作。二个是中报为例已完工物业的账面价值也就340亿，相当于一家10万平米的吾悦广场8.1亿对应折合是多少钱一平米？我认为是没问题的。
5，费用错配纠正的问题由于公司突然刹车，明年报表上的利润可能反而会提升。
6，公司2019年存货2112亿，竣工未售的现房才53.5亿，担心三四线去化问题的朋友可留意这个滞销的房子数据。拟开发成本240亿，开发成本1819亿；这些对应的合同负债高达1723亿，这个数据占比我觉得也是比较厉害的，两个字：高效。
