写在新城控股风雨飘渺之时

2019-09-0922:21:08 发表评论 94 views

2017年初次买入新城控股,单纯公司经营和报表角度看,过去两三年新城无疑是十分优秀的。良好的地价房价比、优秀的管理层,狼性强悍的执行力、双轮驱动+快周转模式,然而就在公司飞速发展之时,一只很黑很黑的天鹅出现了,让人唏嘘,也让人疑惑,股价由45跌到今天的收盘的25.5元/股,面对不确定性,目前市场已经给出相对的价格补偿,至于是否足够那就见仁见智了。

个人持有新城,先说说个人的一些看法:

1,公告的有息负债大概是900亿,其中短期借款5.9亿,一年内到期的长期借款95.28亿,一年内到期的应付债券94.97亿,长期借款345亿,应付债券283亿;另外表外负债260亿。公司货币资金456亿。得益于公司负债结构期限比较合理,不拿地情况下个人估算每月大概回流60亿左右现金,外加出事后第一时间出售项目收回101亿现金。哪怕融资持续打不开局面,应付债务问题应该是问题不大。

2,已售未结2959亿平米、权益可售货值5800亿,一个只要交楼就能保障今明两年的业绩,另一个能保障明年6月份前不拿地销售依然能维持。个人认为要是明年6月后融资依然不能打开局面,那么新城的销售就会衔接不上了。

3,吾悦广场是个好东西。要是不认可这个观点,那么就没必要买新城的股票。分享吾悦广场里面的一些数据:2017年之前开业的11家吾悦广场2018年年平均租金9111万,同比2017年增长29%,2019年上半年平均租金5331万,同比增长23.72%;2017年开业的12家吾悦广场,2019年上半年平均租金3741万,同比增长20.67%;2018年开业的19家吾悦广场,2019年上半年平均租金3661万,培育期缩短or议价能力提升?大多看上去跟18年开业的也不逞相让。上半年已开业44家总建筑面积410万平米,可出租面积251万平米。目前在手119家,全部开业后估算总建筑面积大概1100万平米,可出租面积680万平米左右。

这里有必要再展开一下吾悦广场资金沉淀问题,扣除3家轻资产项目,统计了2017开业的9家吾悦广场总投资额是189亿,(包括南京鼓楼吾悦广场无住宅配套)房地产累计销售金额是226.4亿。扣除轻资产渭南,2018年开业的18家吾悦广场总投资额是365亿,(包括昆山无住宅配套)房地产累计销售金额448亿。2019年开业的吾悦广场截止中报总投资额是602亿,房地产累计销售金额是418亿...吾悦广场得以快速复制拓展的原因似乎上面数据能解析的大概。

4,公允价值变动问题,有人说这是虚增利润。但我却不这么认为的。一个是同行龙湖华润那些普遍也是这样处理,新城只是按惯例操作。二个是中报为例已完工物业的账面价值也就340亿,相当于一家10万平米的吾悦广场8.1亿对应折合是多少钱一平米?我认为是没问题的。

5,费用错配纠正的问题由于公司突然刹车,明年报表上的利润可能反而会提升。

6,公司2019年存货2112亿,竣工未售的现房才53.5亿,担心三四线去化问题的朋友可留意这个滞销的房子数据。拟开发成本240亿,开发成本1819亿;这些对应的合同负债高达1723亿,这个数据占比我觉得也是比较厉害的,两个字:高效。

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